Bewertung von Immobilien durch das Finanzamt

Erben von Immobilien und Erbengemeinschaften sollten gewarnt sein. Das Finanzamt bestimmt den Wert der Immobilien und damit die Höhe der Erbschaftssteuer vom Schreibtisch aus. Häufig wird der Verkehrswert einer Immobilie dadurch viel zu hoch geschätzt. Liegt der Wert der Immobilie nach Einschätzung des Finanzamtes über den gesetzlichen Freibeträgen, wird Erbschaftsteuer fällig.

Bei den Freibeträgen kommt es vor allem darauf an, in welchem verwandtschaftlichen Verhältnis der Erbe zum Erblasser stand. Wird die Immobilie beispielsweise vom Ehepartner und Partner aus eingetragener Lebensgemeinschaft hinterlassen, liegt der Freibetrag bei 500.000 Euro, handelt es sich bei dem Erblasser aber um Eltern oder Großeltern, sinkt der Freibetrag rapide auf 100.000 Euro. Maßgeblich für die Frage ob und in welcher Höhe die Erbschaftssteuer fällig wird, ist also der Verkehrswert der Immobile am Todestag des Erblassers.

Zur Ermittlung des Verkehrswerts wird der Wert der Immobilie üblicherweise zunächst durch das Finanzamt geschätzt . Diese Schätzung liegt aber oftmals über dem tatsächlichen Verkehrswert und fällt so zu Ungunsten der Erben aus. Hat man das Gefühl, dass das Finanzamt einen zu hohen Verkehrswert angesetzt hat und man somit zu viel Erbschaftssteuer bezahlen muss, empfiehlt es sich, schnell ein Gutachten einzuschalten.

Bei dem Verkehrswert oder auch Marktwert der Immobilie handelt es sich um den durchschnittlichen Preis, der aktuell bei einem Verkauf der Immobilie am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Dieser Wert ist nicht einfach nur nach dem Alter und der Größe der Immobilie festzulegen, zur Ermittlung des Verkehrswerts müssen viele Faktoren und Einzelheiten berücksichtigt werden. Neben dem Baujahr, der Größe und dem Zustand der Immobilie spielen zum Beispiel auch die Lage, das Umfeld oder aktuelle Vorlieben oder Abneigungen der Käufer für bestimmte Orte oder Stadtteile eine große Rolle. Genau hier liegt aber die Problematik der Bewertung durch das Finanzamt – Das Finanzamt schaut sich die Immobilie nicht vor Ort an, sondern geht in der Regel von einem mängelfreien Zustand und normalen Gegebenheiten aus.

Der Immobiliengutachter wird alle wertrelevanten Gesichtspunkte in sein Gutachten einfließen lassen und den Verkehrswert nach den gesetzlichen Bestimmungen gemäß § 194 BauGB ermitteln. Der Gutachter wird die Immobilie zu einem vorher mit den Erben vereinbarten Wunschtermin vor Ort besichtigen und unter Berücksichtigung aller Faktoren den reellen Verkehrswert, also den aktuell am Markt erzielbaren Verkaufswert der Immobilie, ermitteln. Dazu gehört auch die Sichtung und Prüfung relevanter Dokumente wie zum Beispiel Grundbucheinträge, Mietverträge oder Wohnrechtsverträge. Alle Ergebnisse der Begutachtung werden schriftlich zusammengefasst und den Erben zur Verfügung gestellt.

Durch die wesentlich gründlichere Begutachtung fällt erfahrungsgemäß in der Mehrheit der Fälle der vom Immobiliengutachter ermittelte Verkehrswert viel niedriger aus als der vom Finanzamt ursprünglich angesetzte Wert.

Durch den vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert können die Erben daher unberechtigt erhobene Erbschaftssteuer sparen und zahlen die Erbschaftssteuer nur für den vom Gutachter ermittelten, tatsächlichen Verkehrswert. Oftmals sinkt der Verkehrswert der Immobilie nach dem Gutachten auch unter die Grenze der gesetzlichen Freibeträge, sodass man die Erbschaftssteuer sogar komplett vermeiden kann.